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Construction Neuve
Achat directement auprès d'un promoteur
Avec Hypothèque
Ajoute frais d'évaluation et de courtier
Agent Immobilier
Inclure commission d'agent (2% + TVA)
Coûts Supplémentaires pour Acheteurs Étrangers : En tant qu'acheteur étranger, vous devez prévoir des coûts supplémentaires pour l'apostille, notarisation, écart de change estimé et garantie bancaire. Ces coûts sont inclus dans le calcul ci-dessous.
Détail des Frais
Frais de Clôture Totaux
₪0
≈ $0 USD ≈ €0 EUR
Taux interbancaires en direct: $1 = ₪3,0000 · €1 = ₪3,3000 · £1 = ₪3,8500
Investissement Total → Bien + Tous les Frais
₪0
≈ $0 USD ≈ €0 EUR
Note sur la TVA : La TVA de 18% sur les constructions neuves est généralement incluse dans le prix annoncé. Vérifiez cela avec votre avocat avant de signer.
Avis de Taux de Change : Les conversions de devises utilisent un taux interbancaire en direct de la Banque centrale européenne (rafraîchi quotidiennement, cache de 6 heures). Les marchés des changes évoluent quotidiennement. Confirmez les montants définitifs avec votre banque ou votre avocat avant signature.
Tranches Fiscales Actuelles du Mas Rechisha
Les taux sont gelés jusqu'à décembre 2026
| Type d'Acheteur | Gamme de Prix (ILS) | Taux Fiscal |
|---|---|---|
| Résident Israélien Première Résidence |
Jusqu'à ₪1 978 745 | 0% |
| ₪1 978 746, ₪2 347 040 | 3,5% | |
| ₪2 347 041, ₪6 055 070 | 5% | |
| ₪6 055 071, ₪20 183 565 | 8% | |
| Au-dessus de ₪20 183 566 | 10% | |
| Résident Israélien Bien d'Investissement |
Jusqu'à ₪6 055 070 | 8% |
| Au-dessus de ₪6 055 071 | 10% | |
| Acheteur Étranger (Non-Résident) |
Jusqu'à ₪6 055 070 | 8% |
| Au-dessus de ₪6 055 071 | 10% | |
| Nouvel Immigrant (Oleh) Dans les 7 ans suivant l'Aliyah |
Jusqu'à ₪1 978 745 | 0% |
| ₪1 978 746, ₪6 000 000 | 0,5% | |
| ₪6 000 001, ₪6 055 070 | 5% | |
| ₪6 055 071, ₪20 000 000 | 8% | |
| Au-dessus de ₪20 000 001 | 10%* |
Méthodologie et Sources
Comment cette calculatrice est construite
Cette calculatrice estime la taxe d'achat israélienne (Mas Rechisha) et les frais de transaction courants à des fins de planification. Les tranches de la taxe d'achat sont basées sur les directives publiées par l'Autorité fiscale israélienne et son simulateur officiel. Les hypothèses de frais de clôture, y compris les honoraires juridiques, la commission de l'agent, les frais hypothécaires et la TVA sur la construction neuve, sont des estimations de fourchette typique et doivent être examinées par un avocat israélien qualifié avant la signature.
- Source principale : Directives et simulateur de la taxe d'achat de l'Autorité fiscale israélienne
- Vérification croisée : CPA Dray & Dray (références de frais de clôture)
- Revue professionnelle : Hershtik & Adoram
- Dernière revue : mai 2026
Cet outil est fourni à des fins éducatives et de planification uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou d'investissement. Les tranches, seuils et ordres temporaires de l'impôt israélien changent. Confirmez les taux actuels avec un avocat qualifié avant de vous fier à un chiffre précis.
Voir aussi : Guide complet du Mas Rechisha · FAQ pour acheteurs étrangers
Foire Aux Questions
Questions sur la calculatrice, expliquées
Les acheteurs étrangers paient-ils vraiment 8 pour cent de Mas Rechisha dès le premier shekel ?
Oui. Les acheteurs étrangers non-résidents paient 8 pour cent sur la valeur du bien jusqu’à ₪6 055 070 et 10 pour cent sur la portion au-dessus de ce seuil. Il n’y a pas de tranche à 0 pour cent comme pour les acheteurs israéliens primo-accédants. Ces tranches sont gelées jusqu’à fin 2027 selon l’Ordre Temporaire de janvier 2025. La taxe est due dans les 60 jours suivant la signature du contrat.
Quand le Mas Rechisha est-il réellement dû ?
Dans les 60 jours suivant la signature du contrat. Cela s’applique de manière identique aux achats sur plan et aux reventes. La livraison sur plan peut intervenir des années plus tard, mais la taxe est déclarée et payée dans la fenêtre de 60 jours après la signature. Un dépôt tardif déclenche l’indexation au Madad, des intérêts et d’éventuelles pénalités.
La TVA (Mas Erech Musaf) remplace-t-elle ou s’ajoute-t-elle au Mas Rechisha ?
Elles sont séparées et additives sur la construction neuve. La TVA (18 pour cent) est incluse dans le prix affiché par le promoteur sur le neuf ; le Mas Rechisha est calculé sur le prix d’achat total (TVA incluse). Les biens en revente ne portent pas de TVA, seulement du Mas Rechisha. La calculatrice gère cette distinction lorsque vous activez l’option « Construction Neuve ».
Les Olim Hadashim peuvent-ils utiliser cette calculatrice ?
Oui. Sélectionnez le type d’acheteur « Nouvel Immigrant (Oleh Chadash) ». Les Olim Hadashim qui achètent leur première résidence israélienne dans les sept ans suivant l’Aliya bénéficient de tranches considérablement réduites, environ 0,5 pour cent sur la tranche inférieure et 5 pour cent au-dessus. L’allègement exact dépend de critères d’occupation personnelle et de révisions annuelles des seuils. Vérifiez toujours les seuils actuels pour Olim avec un avocat israélien.
Que se passe-t-il si je deviens résident israélien dans les deux ans suivant l’achat ?
Un acheteur qui devient résident israélien dans les deux ans suivant l’acquisition peut avoir droit à une reclassification de la transaction, des taux d’acheteur étranger aux taux de résident primo-accédant. Cela peut produire des remboursements à six chiffres. La reclassification est conditionnée à une résidence documentée, une occupation personnelle et le dépôt en temps voulu d’une demande rétroactive.
Cette calculatrice est-elle un conseil juridique ou fiscal ?
Non. La calculatrice est un outil éducatif de planification qui estime le Mas Rechisha et les frais de clôture typiques sur la base des tranches publiées par l’Autorité Fiscale Israélienne. Elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou d’investissement. Confirmez les taux actuels avec un avocat israélien qualifié avant de signer un contrat.
Guide Pratique des Transactions Immobilières Israéliennes
Maîtrisez le processus du contrat aux clés de votre nouveau bien immobilier israélien
Avant d'entrer en négociation, obtenez la pré-approbation de votre hypothèque (si applicable) et constituez votre équipe juridique et financière. Engagez un avocat immobilier israélien pour examiner le titre de propriété, vérifier l'absence de privilèges et assurer un statut juridique clair. Effectuez une inspection structurelle et environnementale, particulièrement pour les propriétés de revente.
Si vous êtes un acheteur étranger, arrangez la capacité de virement bancaire international et comprenez le risque de change. Consultez un fiscaliste familier avec l'immobilier israélien pour comprendre vos obligations fiscales personnelles.
L'accord de visite est un contrat préliminaire qui verrouille le prix et les conditions. Votre avocat négocie les détails tels que la date de possession, les accessoires et équipements, et toutes les conditions. Cet accord est contraignant et nécessite généralement un dépôt de bonne foi (2-5% du prix).
Pour les constructions neuves (hors-plan), la visite couvre généralement le calendrier de paiement 20/80 ou similaire, le délai d'achèvement et les garanties du promoteur. Les acheteurs étrangers devraient faire examiner par leur avocat les clauses concernant les restrictions de propriété étrangère (aucune n'existe en Israël pour la plupart des types de propriétés, mais la clarification importe).
Votre avocat rédige le contrat d'achat formel pour exécution. Ce document est plus complet que la visite et inclut tous les termes, le calendrier de paiement, les conditions, les exigences d'assurance et les mécanismes de résolution des litiges. Les deux parties signent en présence d'un avocat israélien enregistré.
À ce stade, l'argent de bonne foi (généralement 5-10%) devient non-remboursable si vous violez sans motif valide. Les arrangements hypothécaires doivent être finalisés, et l'avocat de votre banque examinera le contrat pour assurer que la sécurité hypothécaire est correctement documentée.
Si vous obtenez un hypothèque, finalisez l'accord de prêt avec votre banque israélienne (ou prêteur international). Une garantie bancaire enregistrée protège le promoteur ; votre banque l'arrange automatiquement comme condition de prêt.
Pour les achats hors-plan, la garantie bancaire assure que si le promoteur fait défaut, votre dépôt initial est remboursé. Assurez-vous que votre lettre d'engagement hypothécaire s'aligne avec l'évaluation du bien et le prix d'achat ; les banques prêtent généralement 60-70% du plus faible du prix d'achat ou de la valeur estimée.
Avant la clôture, effectuez une inspection finale pour confirmer que la propriété correspond au contrat. Vérifiez que les réparations ou remplacements convenus ont été effectués et confirmez que tous les accessoires restent en place.
Demandez le certificat Tabu du vendeur et confirmez l'absence de privilèges, hypothèques ou dettes fiscales en suspens. Votre avocat effectue une recherche Tabu pour vérifier la clarté du titre. Pour les constructions neuves, confirmez que le bâtiment a reçu son enregistrement Tabu et que toutes les inspections pré-livraison ont été complétées.
Utilisez ce calculateur pour estimer vos frais de clôture, y compris le Mas Rechisha, les honoraires d'avocat, la commission d'agent et les frais d'enregistrement. Coordonnez avec votre avocat pour obtenir une ventilation finale des coûts, en tenant compte de toute concession du vendeur ou d'incitations qui pourraient réduire votre Mas Rechisha.
Assurez-vous de disposer de fonds suffisants pour couvrir le solde dû à la clôture, y compris tout dépôt initial non encore payé, les frais de clôture et un coussin de contingence. Effectuez un virement plusieurs jours avant la date prévue de clôture pour tenir compte des délais de règlement international.
Le jour de la clôture, toutes les parties et les avocats se réunissent pour exécuter l'acte de vente. Votre avocat confirme la réception de tous les fonds, le paiement du Mas Rechisha au gouvernement et le règlement de l'hypothèque existante du vendeur et des privilèges.
Votre avocat dépose l'acte au Tabu pour vous enregistrer en tant que nouveau propriétaire. Ce processus prend généralement 4-8 semaines ; pendant ce temps, vous pouvez recevoir un certificat de propriété temporaire. Une fois les mises à jour du Tabu terminées, vous recevez le certificat Tabu officiel et les droits de propriété complets.
Après la clôture, enregistrez-vous auprès de la municipalité locale et payez l'Arnona annuelle. Arrangez l'assurance habitation et responsabilité civile si exigée par votre prêteur hypothécaire. Pour les immeubles d'appartements, enregistrez-vous auprès du comité de copropriété et payez les frais mensuels de maintenance du bâtiment.
Si vous avez obtenu une hypothèque, commencez les paiements mensuels à votre prêteur. Conservez toute la documentation de propriété dans un endroit sûr et mettez à jour vos coordonnées auprès du Tabu et de la municipalité si vous déménagez.
Le Mas Rechisha est un impôt progressif sur les transferts immobiliers appliqué à tous les achats de propriétés en Israël. Le montant dépend du statut de l'acheteur (acheteur pour la première fois, investisseur, étranger, nouvel immigrant) et du prix d'achat.
- Acheteurs Israéliens pour la Première Fois : Bénéficient des taux les plus bas (0-8%), encourageant la propriété immobilière.
- Investisseurs et Acheteurs Étrangers : Font face à des taux plus élevés (5-10%) pour décourager la spéculation et l'investissement par les non-résidents.
- Nouveaux Immigrants (Oleh Chadash) : Reçoivent des taux préférentiels (0-10%) pendant 7 ans après l'Aliyah, soutenant les nouvelles communautés.
Le gouvernement ajuste les tranches fiscales annuellement pour tenir compte de l'inflation ; cependant, elles sont actuellement gelées jusqu'à décembre 2026. Vérifiez toujours les tranches actuelles avec votre avocat avant de planifier votre achat.
De nombreux promoteurs israéliens offrent des ventes hors-plan avec une structure de paiement 20/80 : 20% à la signature du contrat, 80% à l'achèvement. Cela diffère le gros du paiement, rendant les propriétés de luxe plus accessibles.
Le dépôt de 20% est conservé dans un compte en fiducie d'avocat et remboursé si le promoteur fait défaut. Entre le dépôt initial et l'achèvement, vous n'effectuez pas de paiements ; cependant, vous portez le risque de change si vous achetez de l'étranger, car le shekel peut s'apprécier ou se déprécier par rapport à votre devise. Coordonnez avec votre banque et votre fiscaliste pour comprendre les implications.
Prêt à Passer à l'Action ?
Que vous planifiez votre premier achat ou gériez un portefeuille d'investissement, notre équipe fournit des conseils adaptés à votre transaction immobilière israélienne. Permettez-nous de vous aider à naviguer le processus en toute confiance.
Netanel Hershtik
Conseiller Immobilier Principal