Mas Rechisha : Le Guide Complet de la Taxe d'Achat Israélienne pour Acheteurs Étrangers (2026)
Le Mas Rechisha est la taxe d'achat immobilière d'Israël. Les acheteurs étrangers paient 8 pour cent sur la valeur du bien jusqu'à 6 055 070 ₪ et 10 pour cent au-dessus, due dans les 60 jours suivant la signature. Les résidents israéliens sur une première résidence commencent à 0 pour cent jusqu'à 1 978 745 ₪. Les Olim Hadashim achetant dans les sept ans suivant l'Aliya bénéficient de tranches réduites. Les tranches sont gelées jusqu'à fin 2027 sous l'Ordre Temporaire de janvier 2025.
Tout acheteur étranger d'un bien israélien paie le Mas Rechisha. La plupart ne le comprennent pas avant la signature. Voici le cadre, les tranches, les délais et les erreurs, rédigé par un avocat immobilier admis au barreau de New York avec un diplôme de droit israélien.
« Mas Rechisha » (מס רכישה), la taxe d'achat israélienne que paie chaque acheteur étranger.
Points Clés
- Les acheteurs étrangers non-résidents paient 8 pour cent sur la valeur du bien jusqu'à 6 055 070 ₪ et 10 pour cent sur la portion supérieure. Il n'existe pas de tranche inférieure à 0 pour cent pour les non-résidents.
- Les tranches sont gelées jusqu'à fin 2027 sous l'Ordre Temporaire de janvier 2025 (Horaat Shaa).
- Le Mas Rechisha est dû dans les 60 jours suivant la signature du contrat, que le bien soit sur plan ou en revente, et indépendamment de la date de remise des clés.
- Les Olim Hadashim achetant leur première résidence israélienne dans les 7 ans suivant l'Aliya paient environ 0,5 pour cent sur la tranche inférieure et 5 pour cent au-dessus, sous condition de critères d'occupation personnelle.
Ce qu'est réellement le Mas Rechisha
Mas Rechisha (hébreu : מס רכישה, littéralement « taxe d'acquisition ») est la taxe d'achat prélevée sur toute transaction immobilière israélienne. C'est l'équivalent le plus proche des droits de mutation en France, du stamp duty au Royaume-Uni ou du transfer tax aux États-Unis, mais avec deux caractéristiques distinctives qui surprennent les acheteurs étrangers.
D'abord, la structure des tranches diffère radicalement entre résidents et non-résidents. Un citoyen israélien achetant une première résidence ne paie aucune taxe sur les premiers 1 978 745 ₪. Un acheteur étranger non-résident paie 8 pour cent dès le premier shekel. Cette seule distinction signifie qu'un acheteur étranger d'un appartement de 3 millions de shekels à Tel Aviv doit environ 240 000 ₪ en Mas Rechisha, tandis qu'un résident israélien achetant le même appartement comme première résidence doit environ 79 000 ₪.
Ensuite, la taxe est due dans les 60 jours suivant la signature du contrat d'achat, pas à la remise des clés ni à la livraison. Pour les achats sur plan où la livraison intervient dans trois à cinq ans, l'acheteur doit néanmoins déclarer et payer le Mas Rechisha dans les 60 jours suivant la signature. Ce piège temporel représente une fraction substantielle des pénalités pour dépôt tardif infligées aux acheteurs étrangers chaque année.
Les tranches actuelles (2025-2027, gelées)
Sous l'Ordre Temporaire de janvier 2025 (Horaat Shaa), toutes les tranches du Mas Rechisha sont gelées aux valeurs ci-dessous jusqu'à fin 2027. L'Autorité fiscale israélienne ajuste les tranches annuellement pour l'inflation les années ordinaires ; le gel actuel est une intervention politique délibérée pour soutenir l'investissement étranger et répondre aux dislocations du marché du logement de la période 2023-2024.
| Catégorie d'Acheteur | Tranche de Prix | Taux Mas Rechisha |
|---|---|---|
| Résident Israélien, Première Résidence | 0 ₪ à 1 978 745 ₪ | 0 pour cent |
| 1 978 746 ₪ à 2 347 040 ₪ | 3,5 pour cent | |
| 2 347 041 ₪ à 6 055 070 ₪ | 5 pour cent | |
| 6 055 071 ₪ à 20 183 565 ₪ | 8 pour cent | |
| Au-dessus de 20 183 565 ₪ | 10 pour cent | |
| Résident Israélien, Investissement / Seconde Résidence | Jusqu'à 6 055 070 ₪ | 8 pour cent |
| Au-dessus de 6 055 070 ₪ | 10 pour cent | |
| Acheteur Étranger (Non-Résident) | Jusqu'à 6 055 070 ₪ | 8 pour cent |
| Au-dessus de 6 055 070 ₪ | 10 pour cent | |
| Olim Hadashim, Première Résidence dans les 7 Ans de l'Aliya | Jusqu'au seuil réduit | 0,5 pour cent |
| Au-dessus du seuil | 5 pour cent |
Comment les tranches fonctionnent réellement : trois exemples concrets
Les tranches sont progressives, pas à seuil de coupure. Le taux de 10 pour cent s'applique uniquement à la portion au-dessus du seuil, pas au prix total d'achat. C'est la même logique que les tranches d'impôt fédéral américain, et c'est le calcul que les acheteurs étrangers comprennent le plus souvent de travers.
| Prix du bien | ₪4 000 000 |
| Tranche : 8 pour cent sur le montant total (sous 6 055 070 ₪) | 8 pour cent × ₪4 000 000 |
| Mas Rechisha dû | ₪320 000 |
Aux taux récents de la BCE proches de 3,00 NIS-pour-USD (le taux en direct est intégré dans la calculatrice), cela représente environ USD 106 700 en taxe d'achat. Ajoutez les frais de clôture attendus de 1,5 à 2 pour cent (juridiques, agent, enregistrement au Tabu) et le coût total de transaction de l'acheteur atteint environ USD 127 000 sur l'appartement de 4 millions de shekels.
| Prix du bien | ₪10 000 000 |
| Tranche 1 : 8 pour cent sur les premiers 6 055 070 ₪ | ₪484 406 |
| Tranche 2 : 10 pour cent sur les 3 944 930 ₪ restants | ₪394 493 |
| Mas Rechisha dû | ₪878 899 |
Environ USD 293 000 aux taux récents de la BCE proches de 3,00 NIS-pour-USD. Le taux effectif à ce niveau de prix est de 8,79 pour cent de l'achat, pas 10 pour cent, car seule la portion au-dessus du seuil est imposée à la tranche supérieure.
| Prix du bien | ₪3 500 000 |
| Tranche 1 : 0,5 pour cent sur les premiers 1 978 745 ₪ (approximatif) | ₪9 894 |
| Tranche 2 : 5 pour cent sur les 1 521 255 ₪ restants | ₪76 063 |
| Mas Rechisha dû (modalité Olim) | ₪85 957 |
Si le même acheteur achetait le même appartement en tant qu'étranger non-résident plutôt qu'en tant qu'Oleh, il devrait 280 000 ₪ (8 pour cent de 3 500 000 ₪). Le calendrier de l'Aliya génère environ 194 000 ₪ d'économies sur cet achat spécifique, raison suffisante pour coordonner l'achat avec le calendrier d'Aliya pour les acheteurs réalisant véritablement la transition.
La fenêtre de déclaration de 60 jours
L'erreur la plus fréquente des acheteurs étrangers est de manquer la fenêtre de déclaration de 60 jours. Le compteur démarre à la signature du contrat, pas à la remise des clés ni au transfert final des fonds. Pour les achats sur plan où la livraison est dans plusieurs années, la taxe doit néanmoins être déclarée en 60 jours. L'Autorité fiscale israélienne émet un formulaire d'auto-évaluation contraignant (le shuma atzmit) qui doit être déposé en ligne ou en personne.
Une déclaration tardive engendre trois catégories de coûts : indexation à l'Indice des Prix à la Consommation israélien (Madad) à partir du jour 61, intérêts au taux fixé par la loi israélienne (actuellement autour de 4 pour cent annuel) et amendes civiles qui peuvent s'accumuler rapidement si le retard dépasse six mois. Pour un achat de 8 millions de shekels, un retard de déclaration de six mois peut produire environ 30 000 à 50 000 ₪ en indexation, intérêts et amendes, tous évitables.
En quoi le Mas Rechisha diffère de la TVA
Les acheteurs étrangers confondent fréquemment Mas Rechisha et TVA (Mas Erech Musaf). Il s'agit de taxes totalement distinctes avec des applicabilités, taux et mécaniques de déclaration différents.
| Mas Rechisha | TVA (Mas Erech Musaf) | |
|---|---|---|
| Ce qu'elle taxe | Transferts immobiliers (taxe d'achat) | Valeur ajoutée sur biens et services |
| Taux actuel | 0 à 10 pour cent (progressif par tranches) | 18 pour cent (forfaitaire) |
| Applique à | Tous les transferts immobiliers | Construction neuve uniquement ; pas la revente |
| Qui paie | Acheteur | Acheteur (intégrée au prix affiché) |
| Quand due | 60 jours après signature | Intégrée au prix payé au promoteur |
| Allègement Olim | Tranches réduites dans les 7 ans de l'Aliya | Pas d'exonération générale TVA pour olim (exceptions étroites au cas par cas) |
Pour un appartement neuf affiché à 5 millions de shekels, le prix coté par le promoteur de 5 millions inclut déjà les 18 pour cent de TVA. Le Mas Rechisha est calculé sur ces mêmes 5 millions et payé séparément par l'acheteur à l'Autorité fiscale israélienne. Les deux taxes s'additionnent sur la construction neuve ; seul le Mas Rechisha s'applique à la revente.
Section 62 : transferts familiaux du vivant
L'une des dispositions les plus sous-utilisées de la loi fiscale immobilière israélienne est la Section 62 de la Loi sur la Fiscalité Immobilière (Sefer HaChukim), qui prévoit des taux préférentiels pour les transferts du vivant entre membres proches de la famille définis : conjoint, enfant, petit-enfant, parent, grand-parent ou frère/sœur.
Sous la Section 62, le donateur est totalement exonéré du Mas Shevach (impôt sur les plus-values). Le bénéficiaire paie le Mas Rechisha à un tiers du taux qui s'appliquerait autrement. Pour un enfant qui paierait autrement le taux étranger de 8 pour cent, le transfert sous Section 62 ramène son Mas Rechisha à environ 2,67 pour cent. Sur un transfert de 3 millions de shekels, cela représente la différence entre 240 000 ₪ et 80 000 ₪ d'impôt, soit 160 000 ₪ d'économie disponible simplement en structurant correctement le transfert du vivant du donateur plutôt qu'au décès.
La Section 62 est particulièrement utile aux familles envisageant des détentions à long terme où le donateur accepte de transférer le contrôle juridique de son vivant. Le bénéficiaire hérite de la base fiscale du donateur, donc la plus-value latente est différée et non éliminée. Discuter de la Section 62 avant de signer le contrat d'achat, plutôt que des années après, est la planification fiscale à plus fort effet de levier disponible pour les familles diasporiques multigénérationnelles.
Erreurs courantes des acheteurs étrangers
De l'intérieur de dizaines de transactions d'acheteurs étrangers par an, les erreurs suivantes reviennent avec une fréquence élevée :
- Supposer que le compteur de 60 jours démarre à la clôture. Il démarre à la signature du contrat. Au moment où les clés sont remises sur un achat sur plan, le Mas Rechisha était dû des années auparavant.
- Mal calculer la falaise. Les acheteurs étrangers structurent parfois un prix d'achat « juste sous » le seuil de 6 055 070 ₪ pensant économiser 10 pour cent. La tranche est progressive, vous ne payez 10 pour cent que sur la portion supérieure. L'économie structurelle à rester sous le seuil est bien plus petite que l'intuition de falaise ne le suggère.
- Oublier que les achats conjoints divisent les tranches. Quand des conjoints achètent conjointement, chacun est traité comme achetant sa moitié. Les tranches s'appliquent par acheteur, pas par bien, ce qui peut produire un résultat différent de celui d'un achat à un seul nom.
- Négliger le timing Section 62. Une famille envisageant l'achat d'un enfant ou une succession éventuelle peut souvent restructurer la transaction du vivant du donateur pour des économies matérielles. Attendre la succession ferme cette option.
- Croire au mythe populaire de l'« exonération TVA pour Olim ». L'allègement substantiel dont bénéficient les Olim Hadashim porte sur le Mas Rechisha, pas sur la TVA. Une voie TVA étroite existe pour certaines transactions de première résidence qualifiantes mais elle est au cas par cas et non automatique.
- Faire confiance à un article internet en anglais plutôt qu'à un conseil israélien vérifié. Les tranches du Mas Rechisha évoluent, les exonérations sont resserrées ou élargies par Ordres Temporaires, et l'éligibilité individuelle à l'allègement Olim ou première résidence requiert une vérification contre les décisions actuelles de l'Autorité fiscale israélienne avant la signature.
Comment calculer votre propre Mas Rechisha
Les tranches et règles de timing ci-dessus produisent un calcul déterministe pour tout achat spécifique. Pour un chiffre précis incluant frais de clôture, TVA (le cas échéant), honoraires d'avocat et commission d'agent, l'outil le plus propre est la Calculatrice de Taxe d'Achat Ascend Israel, qui intègre les tranches gelées actuelles 2025-2027 pour chaque catégorie d'acheteur et fournit les résultats en NIS, USD et EUR.
La calculatrice gère les tranches pour acheteurs étrangers, investisseurs, résidents-première-résidence et Olim Hadashim, plus le sélecteur TVA pour la construction neuve. Utilisez-la pour estimer le coût total de votre transaction avant de vous engager dans un contrat d'achat, ou avant de valoriser une page de projet dans votre liste restreinte.
Ce qui n'est pas le Mas Rechisha
Plusieurs autres taxes israéliennes s'appliquent à différents moments du cycle de vie immobilier et sont parfois confondues avec le Mas Rechisha. Désambiguïsations rapides :
- Mas Shevach (Impôt sur les Plus-Values), payé par le vendeur à la vente, à 25 pour cent de la plus-value réelle (ajustée de l'inflation). Taxe différente, partie différente, timing différent.
- Arnona (Taxe Municipale d'Habitation), taxe annuelle locale sur l'occupation du bien, payée à la ville. Fixée par chaque municipalité (Tel Aviv, Jérusalem, Netanya, etc.).
- Tofes 4 Ce n'est pas une taxe — c'est le certificat de fin de construction (formulaire 4) que le promoteur doit obtenir avant l'occupation légale d'un bien neuf. Fréquemment retardé et fréquemment confondu avec les certificats de quitus fiscal.
- Heshbon Final Le certificat final de quitus fiscal du vendeur émis par l'Autorité fiscale israélienne confirmant que toutes les taxes immobilières dues par le vendeur ont été payées. Requis à l'enregistrement au Tabu pour transférer le titre.
Citations et sources primaires
Sources Primaires Référencées
Loi Israélienne sur la Fiscalité Immobilière (Chok Misui Mekarkein), le statut fondateur fixant les tranches du Mas Rechisha et l'allègement des transferts familiaux Section 62. · Ordre Temporaire de janvier 2025 (Horaat Shaa) gelant les tranches du Mas Rechisha jusqu'à fin 2027. · Guide des tranches de l'Autorité fiscale israélienne (Rashut HaMisim), gov.il/en/service/real_estate-2973b. · Simulateur d'Impôt Immobilier (Autorité fiscale israélienne), gov.il/en/service/real_estate_tax_simulator.
Foire Aux Questions
Les acheteurs étrangers non-résidents paient le Mas Rechisha à 8 pour cent sur la valeur du bien jusqu'à 6 055 070 ₪, et à 10 pour cent sur la portion au-dessus de ce seuil. Ces tranches sont gelées jusqu'à fin 2027 par l'Ordre Temporaire de janvier 2025. La taxe est due dans les 60 jours suivant la signature.
Les nouveaux immigrants qui achètent leur première résidence israélienne dans les sept ans suivant l'Aliya bénéficient de tranches Mas Rechisha significativement réduites, environ 0,5 pour cent sur la tranche inférieure et 5 pour cent au-dessus. L'allègement est conditionné à des critères d'occupation personnelle et les seuils exacts sont révisés annuellement. Vérifiez toujours les seuils Olim actuels avec un avocat israélien avant de vous y fier.
Dans les 60 jours suivant la signature du contrat d'achat. S'applique également au sur plan et à la revente, même si la livraison sur plan intervient des années plus tard, la taxe est déclarée et payée dans la fenêtre de 60 jours après signature. Un dépôt tardif déclenche l'indexation au Madad, des intérêts et des amendes potentielles.
Non. Le Mas Rechisha est la taxe d'achat sur chaque transfert immobilier. La TVA (18 pour cent) s'applique uniquement à la construction neuve et est intégrée au prix affiché du promoteur. Les biens de revente ne portent pas de TVA. Les deux taxes sont séparées et additives sur un achat neuf.
Zéro pour cent sur les premiers 1 978 745 ₪, puis 3,5, 5, 8 et 10 pour cent en tranches progressives jusqu'à 20 183 565 ₪ et au-dessus. Le 0 pour cent sur la tranche inférieure est le bénéfice structurel dont disposent les résidents et que les non-résidents n'ont pas.
Oui. La Section 62 de la Loi sur la Fiscalité Immobilière permet des transferts du vivant entre membres proches de la famille à des taux préférentiels : le bénéficiaire paie un tiers du taux Mas Rechisha standard. Pour un transfert à un enfant qui paierait autrement 8 pour cent, cela tombe à environ 2,67 pour cent. Le donateur est exonéré du Mas Shevach (plus-values) sous la même section.
Le Mas Rechisha est calculé sur le prix d'achat total, pas sur la portion comptant. La structure de financement ne modifie pas la base fiscale. Les tentatives de sous-déclaration du prix d'achat sont illégales et déclenchent une réévaluation par l'Autorité fiscale israélienne.
Les tranches s'appliquent à la date de signature du contrat, pas à la date de dépôt. Les tranches sont indexées annuellement les années ordinaires mais actuellement gelées jusqu'à fin 2027 sous l'Ordre Temporaire de janvier 2025.
Cet article est un contenu informatif général sur la taxe d'achat immobilière israélienne. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal pour une transaction spécifique. Les tranches du Mas Rechisha, l'éligibilité à l'allègement Olim Hadashim et l'applicabilité de la Section 62 à un transfert particulier nécessitent une vérification contre les orientations actuelles de l'Autorité fiscale israélienne et les faits spécifiques de votre achat. Avant de signer un contrat d'achat, retenez un avocat israélien admis au Barreau d'Israël et confirmez votre exposition fiscale spécifique. Netanel Hershtik est admis au Barreau de l'État de New York et titulaire d'un LLB en droit israélien ; il ne se substitue pas à un avocat transactionnel israélien sur un dossier spécifique.