Mas Rechisha: La Guía Completa del Impuesto de Compra de Israel para Compradores Extranjeros (2026)
Mas Rechisha es el impuesto inmobiliario de compra de Israel. Los compradores extranjeros pagan el 8 por ciento sobre el valor de la propiedad hasta ₪6.055.070 y el 10 por ciento por encima, con vencimiento dentro de los 60 días posteriores a la firma. Los residentes israelíes en una primera vivienda comienzan al 0 por ciento hasta ₪1.978.745. Los Olim Hadashim que compran dentro de los siete años posteriores a su Aliá califican para tramos reducidos. Los tramos están congelados hasta finales de 2027 bajo la Orden Temporal de enero de 2025.
Todo comprador extranjero de propiedad israelí paga Mas Rechisha. La mayoría no lo entiende antes de firmar. Este es el marco, los tramos, los plazos y los errores, escrito por un abogado inmobiliario titulado en EE.UU. con un título de derecho israelí.
“Mas Rechisha” (מס רכישה), el impuesto de compra israelí que paga todo comprador extranjero.
Puntos Clave
- Los compradores extranjeros no residentes pagan el 8 por ciento sobre el valor de la propiedad hasta ₪6.055.070 y el 10 por ciento sobre la porción superior. No existe un tramo inferior del 0 por ciento para no residentes.
- Los tramos están congelados hasta finales de 2027 bajo la Orden Temporal de enero de 2025 (Horaat Shaa).
- El Mas Rechisha vence dentro de los 60 días posteriores a la firma del contrato, independientemente de si la propiedad es sobre plano o de reventa, y de cuándo se entreguen las llaves.
- Los Olim Hadashim que compran su primera vivienda israelí dentro de los 7 años posteriores a la Aliá pagan aproximadamente el 0,5 por ciento en el tramo inferior y el 5 por ciento por encima, condicionado a criterios de ocupación personal.
Qué es realmente el Mas Rechisha
Mas Rechisha (hebreo: מס רכישה, literalmente “impuesto de adquisición”) es el impuesto de compra que grava toda transacción inmobiliaria israelí. Es el equivalente más cercano al impuesto de actos jurídicos documentados (ITP/AJD en España y Latinoamérica), pero con dos características distintivas que sorprenden a los compradores extranjeros.
Primero, la estructura de tramos es dramáticamente diferente para residentes y no residentes. Un ciudadano israelí que compra una primera vivienda paga cero impuesto sobre los primeros ₪1.978.745. Un comprador extranjero no residente paga el 8 por ciento desde el primer shekel. Esa única distinción significa que un comprador extranjero de un apartamento de ₪3 millones en Tel Aviv adeuda aproximadamente ₪240.000 en Mas Rechisha, mientras que un residente israelí que adquiere el mismo apartamento como primera vivienda adeuda aproximadamente ₪79.000.
Segundo, el impuesto vence dentro de los 60 días posteriores a la firma del contrato de compra, no en el cierre ni en la entrega. Para compras sobre plano donde la entrega es dentro de tres a cinco años, el comprador debe presentar y pagar el Mas Rechisha dentro de los 60 días posteriores a la firma. Esta trampa temporal representa una fracción sustancial de las multas por presentación tardía aplicadas a los compradores extranjeros cada año.
Los tramos actuales (2025-2027, congelados)
Bajo la Orden Temporal de enero de 2025 (Horaat Shaa), todos los tramos del Mas Rechisha están congelados en los valores siguientes hasta finales de 2027. La Autoridad Tributaria de Israel ajusta los tramos anualmente por inflación en años ordinarios; la congelación actual es una intervención política deliberada para apoyar la inversión extranjera y abordar dislocaciones del mercado de la vivienda del período 2023-2024.
| Categoría de Comprador | Tramo de Precio | Tasa Mas Rechisha |
|---|---|---|
| Residente Israelí, Primera Vivienda | ₪0 hasta ₪1.978.745 | 0 por ciento |
| ₪1.978.746 hasta ₪2.347.040 | 3,5 por ciento | |
| ₪2.347.041 hasta ₪6.055.070 | 5 por ciento | |
| ₪6.055.071 hasta ₪20.183.565 | 8 por ciento | |
| Por encima de ₪20.183.565 | 10 por ciento | |
| Residente Israelí, Inversión / Segunda Vivienda | Hasta ₪6.055.070 | 8 por ciento |
| Por encima de ₪6.055.070 | 10 por ciento | |
| Comprador Extranjero (No Residente) | Hasta ₪6.055.070 | 8 por ciento |
| Por encima de ₪6.055.070 | 10 por ciento | |
| Olim Hadashim, Primera Vivienda en los 7 Años de Aliá | Hasta umbral reducido | 0,5 por ciento |
| Por encima del umbral | 5 por ciento |
Cómo funcionan los tramos realmente: Tres ejemplos prácticos
Los tramos son progresivos, no de salto abrupto. La tasa del 10 por ciento aplica únicamente a la porción por encima del umbral, no al precio total de compra. Es la misma lógica que los tramos del impuesto federal sobre la renta de EE.UU., y es el cálculo que los compradores extranjeros malinterpretan con mayor frecuencia.
| Precio de la propiedad | ₪4.000.000 |
| Tramo: 8 por ciento sobre el monto total (por debajo de ₪6.055.070) | 8 por ciento × ₪4.000.000 |
| Mas Rechisha adeudado | ₪320.000 |
A tasas recientes del BCE cercanas a 3,00 NIS-a-USD (el tipo en vivo se incorpora en la calculadora), eso es aproximadamente USD 106.700 en impuesto de compra. Sume los costos de cierre esperados del 1,5 al 2 por ciento (legal, agente, registro en el Tabu) y el costo total de transacción del comprador asciende a aproximadamente USD 127.000 sobre el apartamento de ₪4 millones.
| Precio de la propiedad | ₪10.000.000 |
| Tramo 1: 8 por ciento sobre los primeros ₪6.055.070 | ₪484.406 |
| Tramo 2: 10 por ciento sobre los ₪3.944.930 restantes | ₪394.493 |
| Mas Rechisha adeudado | ₪878.899 |
Aproximadamente USD 293.000 a tasas recientes del BCE cercanas a 3,00 NIS-a-USD. La tasa efectiva en este nivel de precio es el 8,79 por ciento de la compra, no el 10 por ciento, porque solo la porción por encima del umbral se grava al tramo superior.
| Precio de la propiedad | ₪3.500.000 |
| Tramo 1: 0,5 por ciento sobre los primeros ₪1.978.745 (aproximado) | ₪9.894 |
| Tramo 2: 5 por ciento sobre los ₪1.521.255 restantes | ₪76.063 |
| Mas Rechisha adeudado (modalidad Olim) | ₪85.957 |
Si el mismo comprador adquiriera el mismo apartamento como extranjero no residente en lugar de como Oleh, adeudaría ₪280.000 (8 por ciento de ₪3.500.000). El momento de la Aliá produce aproximadamente ₪194.000 en ahorros en esta compra específica, razón suficiente para coordinar la compra de la propiedad con el calendario de Aliá para los compradores que realmente realizan la mudanza.
La ventana de presentación de 60 días
El error más común de los compradores extranjeros es perder la ventana de presentación de 60 días. El reloj comienza en la firma del contrato, no en la entrega de llaves ni en la transferencia final del pago. Para compras sobre plano donde la entrega es años después, el impuesto aún debe presentarse en 60 días. La Autoridad Tributaria de Israel emite un formulario de autoevaluación vinculante (el shuma atzmit) que debe presentarse en línea o en persona.
La presentación tardía produce tres categorías de costo: vinculación al Índice de Precios al Consumidor israelí (Madad) desde el día 61 en adelante, intereses a la tasa establecida por la ley israelí (actualmente alrededor del 4 por ciento anual) y multas civiles que pueden escalar rápidamente si el retraso se extiende más allá de seis meses. Para una compra de ₪8 millones, un retraso de presentación de seis meses puede producir aproximadamente ₪30.000 a ₪50.000 en vinculación, intereses y multas, todos evitables.
En qué se diferencia el Mas Rechisha del IVA
Los compradores extranjeros frecuentemente confunden el Mas Rechisha con el IVA (Mas Erech Musaf). Son impuestos completamente separados con diferentes aplicabilidades, diferentes tasas y diferentes mecanismos de presentación.
| Mas Rechisha | IVA (Mas Erech Musaf) | |
|---|---|---|
| Qué grava | Transferencias inmobiliarias (impuesto de compra) | Valor añadido en bienes y servicios |
| Tasa actual | 0 al 10 por ciento (progresivo por tramos) | 18 por ciento (plano) |
| Aplica a | Todas las transferencias inmobiliarias | Obra nueva únicamente; no reventa |
| Quién paga | Comprador | Comprador (incluido en precio de lista) |
| Cuándo vence | 60 días después de firmar | Incluido en el precio pagado al promotor |
| Alivio Olim | Tramos reducidos dentro de 7 años de Aliá | Sin exención general de IVA para olim (existen excepciones estrechas caso por caso) |
En un apartamento de obra nueva listado a ₪5 millones, el precio cotizado de ₪5 millones del promotor ya incluye el 18 por ciento de IVA. El Mas Rechisha se calcula sobre los mismos ₪5 millones y el comprador lo paga por separado a la Autoridad Tributaria de Israel. Los dos impuestos son aditivos en obra nueva; solo el Mas Rechisha aplica en reventa.
Sección 62: Transferencias familiares en vida
Una de las características más infrautilizadas de la ley tributaria inmobiliaria israelí es la Sección 62 de la Ley de Impuesto Inmobiliario (Sefer HaChukim), que proporciona tasas preferenciales para transferencias en vida entre miembros familiares cercanos definidos: cónyuge, hijo, nieto, padre, abuelo o hermano.
Bajo la Sección 62, el donante está completamente exento del Mas Shevach (impuesto sobre ganancias de capital). El destinatario paga Mas Rechisha a un tercio de la tasa que de otro modo le aplicaría. Para un hijo que de otro modo pagaría la tasa de comprador extranjero del 8 por ciento, la transferencia bajo Sección 62 reduce su Mas Rechisha a aproximadamente el 2,67 por ciento. En una transferencia de ₪3 millones, eso es la diferencia entre ₪240.000 y ₪80.000 en impuestos, un ahorro de ₪160.000 disponible simplemente estructurando la transferencia correctamente durante la vida del donante en lugar de al fallecimiento.
La Sección 62 es más útil para familias que pretenden tenencias a largo plazo donde el donante se siente cómodo transfiriendo el control legal durante su vida. El destinatario hereda la base fiscal del donante, por lo que la ganancia incorporada se difiere en lugar de eliminarse. Discutir la Sección 62 antes de firmar el contrato de compra, en lugar de años después, es la planificación tributaria de mayor apalancamiento disponible para las familias diaspóricas multigeneracionales.
Errores comunes de compradores extranjeros
Desde la perspectiva interna de docenas de transacciones de compradores extranjeros al año, los siguientes errores recurren con alta frecuencia:
- Asumir que el reloj de 60 días comienza en el cierre. Comienza en la firma del contrato. Para cuando se intercambien las llaves en una compra sobre plano, el Mas Rechisha ya vencía años antes.
- Calcular mal el precipicio. Los compradores extranjeros a veces estructuran un precio de compra “justo por debajo” del umbral de ₪6.055.070 creyendo que ahorra el 10 por ciento. El tramo es progresivo, solo paga el 10 por ciento sobre la porción superior. El ahorro estructural por mantenerse bajo el umbral es mucho menor que la intuición de precipicio sugiere.
- Olvidar que las compras conjuntas dividen los tramos. Cuando los cónyuges compran conjuntamente, cada uno se trata como si comprara su mitad. Los tramos aplican por comprador, no por propiedad, lo que puede producir un resultado diferente que comprar a un solo nombre.
- Pasar por alto el momento de la Sección 62. Una familia que considera la compra de un hijo o herencia eventual con frecuencia puede reestructurar la transacción durante la vida del donante para ahorros materiales. Esperar hasta la sucesión cierra esta opción.
- Creer en el mito popular de la “exención de IVA para Olim”. El alivio sustancial que reciben los Olim Hadashim es sobre el Mas Rechisha, no sobre el IVA. Existe una vía estrecha de IVA para ciertas transacciones de primera vivienda calificadas, pero es caso por caso y no automática.
- Confiar en un artículo de internet en inglés sobre un abogado israelí verificado. Los tramos del Mas Rechisha cambian, las exenciones se ajustan por Órdenes Temporales y la elegibilidad individual para alivio de Olim o primera vivienda requiere verificación contra las resoluciones actuales de la Autoridad Tributaria de Israel antes de firmar.
Cómo calcular su propio Mas Rechisha
Los tramos y reglas de tiempo anteriores producen un cálculo determinístico para cualquier compra específica. Para una cifra precisa que incluya costos de cierre, IVA (donde aplique), honorarios de abogado y comisión de agente, la herramienta más limpia es la Calculadora de Impuesto de Compra de Ascend Israel, que incorpora los tramos congelados actuales 2025-2027 para cada categoría de comprador y produce resultados en NIS, USD y EUR.
La calculadora maneja los tramos para compradores extranjeros, inversores, residentes-primera-vivienda y Olim Hadashim, además del conmutador de IVA para obra nueva. Úsela para estimar el costo total de su transacción antes de comprometerse con un contrato de compra, o antes de fijar el precio de una página de proyecto en su lista corta.
Lo que no es Mas Rechisha
Varios otros impuestos israelíes aplican en diferentes puntos del ciclo de vida inmobiliario y a veces se confunden con el Mas Rechisha. Desambiguaciones breves:
- Mas Shevach (Impuesto sobre Ganancias de Capital), pagado por el vendedor en la venta, al 25 por ciento de la ganancia real (ajustada por inflación). Impuesto diferente, parte diferente, momento diferente.
- Arnona (Impuesto Municipal de Propiedad), impuesto local anual sobre la ocupación de la propiedad, pagado a la ciudad. Establecido por cada municipio (Tel Aviv, Jerusalén, Netanya, etc.).
- Tofes 4 No es un impuesto — es el certificado de finalización de la construcción (formulario 4) que el contratista debe obtener antes de la ocupación legal de la nueva construcción. Frecuentemente demorado y frecuentemente confundido con los certificados de despeje fiscal.
- Heshbon Final El certificado final de despeje fiscal del vendedor de la Autoridad Tributaria de Israel que confirma que todos los impuestos inmobiliarios adeudados por el vendedor han sido pagados. Requerido en el registro Tabu para transferir el título.
Citas y fuentes primarias
Fuentes Primarias Referenciadas
Ley Israelí de Impuestos Inmobiliarios (Chok Misui Mekarkein), el estatuto fundacional que establece los tramos del Mas Rechisha y el alivio de transferencias familiares de la Sección 62. · Orden Temporal de enero de 2025 (Horaat Shaa) que congela los tramos del Mas Rechisha hasta finales de 2027. · Guía de tramos de la Autoridad Tributaria de Israel (Rashut HaMisim), gov.il/en/service/real_estate-2973b. · Simulador de Impuestos Inmobiliarios (Autoridad Tributaria de Israel), gov.il/en/service/real_estate_tax_simulator.
Preguntas Frecuentes
Los compradores extranjeros no residentes pagan Mas Rechisha al 8 por ciento sobre el valor de la propiedad hasta ₪6.055.070, y al 10 por ciento sobre la porción por encima de ese umbral. Estos tramos están congelados hasta finales de 2027 por la Orden Temporal de enero de 2025. El impuesto vence dentro de los 60 días posteriores a la firma.
Los nuevos inmigrantes que compran su primera vivienda israelí dentro de los siete años posteriores a la Aliá califican para tramos significativamente reducidos del Mas Rechisha, aproximadamente el 0,5 por ciento en el tramo inferior y el 5 por ciento por encima. El alivio está condicionado a criterios de ocupación personal y los umbrales exactos se reexaminan anualmente. Siempre verifique los umbrales actuales para Olim con un abogado israelí antes de basarse en ellos.
Dentro de los 60 días posteriores a la firma del contrato de compra. Se aplica por igual a sobre plano y reventa, aunque la entrega sobre plano sea años después, el impuesto se presenta y paga en la ventana de 60 días posterior a la firma. La presentación tardía activa la vinculación al Madad, intereses y posibles multas.
No. El Mas Rechisha es el impuesto de compra sobre toda transferencia inmobiliaria. El IVA (18 por ciento) se aplica solo a obra nueva y está incluido en el precio de lista del promotor. Las viviendas de reventa no llevan IVA. Los dos impuestos son separados y aditivos en una compra de obra nueva.
Cero por ciento sobre los primeros ₪1.978.745, luego 3,5, 5, 8 y 10 por ciento en tramos progresivos hasta ₪20.183.565 y superiores. El 0 por ciento en el tramo inferior es el beneficio estructural que tienen los residentes y que los no residentes no tienen.
Sí. La Sección 62 de la Ley de Impuesto Inmobiliario permite transferencias en vida entre miembros familiares cercanos a tasas preferenciales: el destinatario paga un tercio de la tasa estándar de Mas Rechisha. Para una transferencia a un hijo que de otro modo pagaría el 8 por ciento, esto baja a aproximadamente el 2,67 por ciento. El donante está exento del Mas Shevach (ganancias de capital) bajo la misma sección.
El Mas Rechisha se calcula sobre el precio total de compra, no sobre la porción en efectivo. La estructura de financiamiento no cambia la base fiscal. Los intentos de subdeclarar el precio de compra son ilegales y activan la reevaluación por la Autoridad Tributaria de Israel.
Los tramos se aplican a la fecha de firma del contrato, no a la fecha de presentación. Los tramos se indexan anualmente en años ordinarios pero actualmente están congelados hasta finales de 2027 bajo la Orden Temporal de enero de 2025.
Este artículo es contenido informativo general sobre el impuesto de compra inmobiliario israelí. No es asesoramiento legal o fiscal para ninguna transacción específica. Los tramos del Mas Rechisha, la elegibilidad para el alivio de Olim Hadashim y la aplicabilidad de la Sección 62 a una transferencia particular requieren verificación contra la guía actual de la Autoridad Tributaria de Israel y los hechos específicos de su compra. Antes de firmar un contrato de compra, contrate un abogado israelí admitido al Colegio de Abogados de Israel y confirme su exposición fiscal específica. Netanel Hershtik está admitido al Colegio de Abogados del Estado de Nueva York y tiene un LLB en derecho israelí; no sustituye al abogado transaccional israelí en un acuerdo específico.